保加利亚不动产业投资情况

 

 

 

一、       主要不动产项目：
外国人可以在保加利亚购买土地
    今年二月中旬，保加利亚议会通过了允许外国人购买保土地的法律，与在加入欧盟谈判时的承诺达成一致。这部法律与欧盟规定的来自欧盟内部公民和法律实体可以在保加利亚加入欧盟7年以后可以购买保加利亚的土地的政策一致。欧盟国家的公民在保进行土地自由交易将在2014年开始实施，如果保加利亚在2007年1月1日加入欧盟。已经获得保加利亚永久居留权的欧盟公民可以购买土地而不受过渡期限制。非欧盟国家的外国人购买土地将用单独的法律来规范。然而，保各界对本法律的通过和实际效果评价不高。因为现在所有外国的公民和法律实体通过在保注册公司的方式都可以购买土地。此外，保土地价格的大幅增长，缩小了保同其他欧盟国家土地价格的差距。使得外国投资者的利润空间缩小，吸引力减少。尽管如此，法律不限制外国人购买土地将会产生积极影响。
建筑业界的交易信心得到明显加强
    今年前2个月，开发商及民众对国家建筑业发展的信心显著的增强。国家统计局统计数据显示：一月份在行业内交易指数增长了16％达到40.9％，这是在过去7年中第二高的月份数据（2004年2月达到创记录的 42％）。虽然二月份天气寒冷对于一些建筑公司有所影响，但该行业的信心指数仍然达到39.3％。这个数据远远高于历史平均水平并且预示，今年建筑行业有良好的发展前景。建筑公司当前的订单数量明显增加，并且对未来的订单水平表示乐观。
外国资金注入保加利亚不动产市场
    2005年基础设施建设预期会有快速发展，几个大规模项目（色雷斯高速公路工程，贝列涅核电站工程和多瑙河二桥）有望在未来的几个月内开工。尽管议会选举和政府组阁会使一些工程相应延迟，但保加利亚建筑业中短期内仍然面临良好的发展前景。保将从欧盟提供的大量的用于基础设施项目的专项资金中受益。保中央银行的初步统计也表明保加利亚的建筑和不动产业的增长要求是强劲的。几个著名的外国投资基金相继制订了进入保加利亚不动产市场的规划和计划，
基础设施建设的配套资金不使用私人资金
    在财政部门的动议下，政府决定：投资道路设施，能源工业和供水工程的一系列公众投资项目的配套资金将不使用私人资金。今年由国家财政储备提供的项目资金已经调整到1亿3千万欧元的基础上, 最近又追加了4千万欧元。新项目的资金将指定用于道路修复和维护，修复铁路车站和建筑以及现代化的供水系统等项目。
交通部门提出价值56亿欧元的长期投资计划
    交通邮电部部长尼古拉.瓦西列夫在三月中旬提出价值相当于56亿欧元的十年投资战略，以改善薄弱的基础交通设施。主要的资金用于公路和铁路，一部分用于港口和机场的现代化改造。资金包括特许的私人投资和其他私营的公共合资企业。
贝列涅核电站的主要建造者在年中已经确定
    参予竞标的是法国Framatom公司和俄罗斯AtomStroExport公司的联盟，捷克Skoda公司和加拿大AECL公司。前两家投标人建议工厂的建筑在贝列涅现有的基础上进行，然而加拿大的公司建议重新开始。工程计划耗资约30亿欧元(基线方案包括2个各价值15亿欧元的反应堆)。新电站计划在2010年投产。政府在工程开工之前已经挑选了金融和工程顾问。国家将持有贝列涅核电站51％的股份。
色雷斯高速公路工程
    该项目约需投资7亿2千万欧元。色雷斯高速公路的延伸、拓展、修复和开发。项目没有经过竞标而交授于葡萄牙和保加利亚合资实体色雷斯高速公路公司,该实体包括两家本地公司 (Tehnoeksportstroy 和 Avtomagistali) 占49％的份额和三家葡萄牙公司（MSF-Moniz, Lena和Somague）。公路全长443公里，从和塞黑接壤的边境延伸到黑海港口城市布尔加斯并且穿过索非亚和普罗夫迪夫。目前该公路虽然连接了索非亚和普罗夫迪夫,但是其它路段（奥里索沃到旧扎古拉和卡尔诺瓦特到布尔加斯Orizovo-Stara Zagora，Karnobat-Burgas)目前正在修建。目前计划在2007年前把从索非亚到普罗夫迪夫的高速公路延伸至布尔加斯，在2009年延伸到塞尔维亚边境。索非亚环城路也将作为色雷斯高速公路工程的一部分。从2007年开始征收通行费以偿还投资，政府特许征收35年。依照今年3月29日议会和色雷斯高速公路公司的代表签署的协议规定，国家将保证在收费期间高速公路的通行车辆达到一定的数量。
    希腊的 Terna 公司在铁路竞标中中标，等待欧盟的正式批准
    希腊Terna公司将作为主要的承包商来修建连接普罗夫迪夫到土耳其边境（斯维林格勒）的铁路现代化改造工程。Terna 公司从其他8家欧洲公司（包括保加利亚的合作伙伴）的竞争中胜出。他们提出了第三低价8570万欧元。奥地利的公司Va Tech 提出了最低的价格7490万欧元,而JV Swirtelsky 和Alpine Mayereder联合公司提出了最高价格1.45亿欧元。普罗夫迪夫到斯维林格勒铁路的总长度为145km，大部分资金来自ISPA 和欧洲投资银行。这条铁路是欧洲铁路运输走廊的一部分，对保加利亚具有重要的战略意义。
政府与欧盟签署多瑙河二桥融资协议
    2月中旬，财政部长米.维尔切夫与欧盟代表团在索非亚签署了修建多瑙河二桥的融资备忘录。该桥连接保加利亚城市维丁和罗马尼亚城市卡拉法特。合同保证ISPA同意提供项目的前期启动资金7千万欧元。建筑工程将和罗马尼亚、欧盟以及双方捐款人协商在今后6年内进行。这项工程将改善保、罗这两国准备在2007年初加入欧盟的国家之间的贸易关系。该基础工程项目是8号欧洲走廊的一部分并且价值大约2亿3千万到2亿4千万欧元。有十五家公司已经提交了修造大桥的初步方案，交通部期望从中挑选出6到8个投标人进入下轮竞争。参与竞标的主要是德国、法国、意大利、西班牙、希腊和土耳其的建筑公司。
二、不动产市场
    不动产市场价格增长强劲
    2004年至2005年，几个因素导致不动产市场价格强劲增长。其中包括：持续改善的国家整体经济和综合投资环境，入盟的前景看好，国家收入逐步增长，外国投资者的强烈的兴趣，在海外工作的保加利亚人汇款增加，以及改良了银行资金的存取方法等。目前很多人期望在未来两年内逐步减缓不动产市场价格增长的速度，并且不排斥在入盟以后采取技术性手段修正价格的可能性。业内人士认为工业用地的价格应当有所上涨，而住宅价格的上涨应加以适度控制……
不动产基金投资不断增加
    保加利亚不动产市场的吸引力表现在投资基金数量的不断增长。几个国际性的投资者 (例如美德投资基金Tishman-Lindner和美国的基金MIL Equity Partners)宣布进入保加利亚不动产市场。同时国内的信托投资公司的不动产贸易部门在过去的几个月也扩展了的业务。他们已经开始为此追加经费。另外两家当地投资公司：保加利亚地产发展基金和黑海房地产基金正在考虑将保加利亚不动产投资市场的股票在伦敦股票市场上市。主要原因是过去两年爱尔兰和英国公众大量购买位于保加利亚海滨的不动产。
索非亚高档写字楼的空置率下降
    自2004年下半年，索非亚高档写字楼的空置率不断下降。主要原因是国内和国外公司对高档写字楼需求的快速增长。据统计，到2004年底，A级写字楼的空置率下降到12％。由德国人投资的，位于索非亚近郊的商务区Business Park Sofia的使用率高达100％。
2004年农业用地平均价格上涨到156欧元/公顷
    这个价格远远高于2003年的平均水平。主要原因是去年部分农业用地（特别是位于海滨和山区胜地）用于建造乡间别墅。2005年农业用地供求差距较上年大幅度的缩小。原因是更多土地所有者期待在未来几年特别是2007年加入欧盟之后土地的价格会大幅度的增长。目前土地出租行情看好，今年上半年土地租赁合同增加了2成。
三、近期计划建设的不动产项目
美国和德国的公司计划投资5千万欧元用于保不动产项目
    美国不动产开发公司Tishman和德国建筑公司Lindner设立了一个5千万欧元的资金用于保加利亚不动产市场。基金的第一项投资是在索非亚机场附近建设物流基地、公司总部以及仓储中心。
Incomes Telecom Holding 直接投资不动产
    广播和电信器材制造商 Incoms Telecom Holding日前宣布其投资计划：包括在索非亚的物流中心和在滑雪胜地班斯科Bansko的度假别墅项目。别墅项目将分两个阶段修建，第一阶段，在22公顷土地上修建5个别墅。预期价值6百万至7百万列弗，预计今年年底完成。第二阶段在32公顷土地上修建更多的别墅。此外在其公司附近修建价值约2百万列弗的服务中心。
BenchMark不动产投资期望增加到710万列弗
    BenchMark不动产投资投入710万列弗购买位于普罗夫迪夫的面积为11000平方米的商业中心。并建造配套的办公楼。商业中心由8个商店组成，可用于出租，部分也可出售。
Colos 1考虑发行4百万至1千万列弗的债券
    不动产专项投资基金 Colos 1将发行债券来筹集资金。计划发行范围4百万至1千万列弗，并且发行期限为5年。基金的投资计划包括在首都索非亚修建商业中心和住宅建筑和在海滨修建酒店。
Rila Sport 计划投资3千万欧元建设滑雪胜地
    保加利亚“里拉运动”（Rila Sport） 计划投资3千万欧元用于在山区胜地博罗维茨、班博洛沃附件建设14条新的雪道和缆车。将保打造为欧洲著明的滑雪胜地之一。现场施工预计在明年初开始而在5年内完工。投资者期望将滑雪胜地的接待能力提高到每天5600个床位和4600位滑雪者。
    中国企业在保投资不动产

    中国企业在保投资房地产已无任何障碍，购买土地投资农业也只需在保首先注册公司。保农业部副部长季.佩切夫近期表示，如中方企业在保农业领域投资，不管采取购买或租赁土地的方式，均会有较高的回报率。